Maklerleistungen

Oft ist der Verkauf einer Immobilie seitens der Eigentümer mit fachlicher Unsicherheit und der Emotionalität des „Verlustes“ verbunden. Immer wieder stellen sich die entscheidenden, grundsätzlichen Fragen: Was ist meine Immobilie wert? Wie kann ich sie am besten verkaufen? Ist eine intensivere Bebauung auf meinem Grundstück möglich? Wem kann ich vertrauen?.

In dieser Situation ist es zunächst oft erforderlich, im Rahmen einer Gutachtenerstellung einen unabhängigen und neutralen Einblick in die Sachlage zu gewinnen, die entscheidenden Merkmale einer Immobilie herauszuarbeiten und sie marktgerecht darzulegen und einzuschätzen. Dies wirkt sich auch deutlich positiv auf das Vertrauensverhältnis beider Seiten aus.

Bei einem anschließenden Verkauf der Immobilie verbleibt dieses Wissen in einer Hand. Hierdurch kann zum Beispiel der Finanzierungsvorgang durch Vorlage eines Gutachtens, bei Banken etc. deutlich beschleunigt werden. Gleichzeitig können auch die Kaufinteressenten auf eine fundierte, fachliche und marktnahe Beratung im Rahmen einer Besichtigung zugreifen, sich Unterlagen plausibel erläutern und über mögliche Schäden und Mängel informieren lassen.
So kommen Sie zu einer besseren Einschätzung des Angebotspreises.

Ihre Kunden haben Frau Linke durch das durchgängig positive Feedback in vielen Jahren bestätigt, dass sie mit der Kombination aus objektiver Gutachtenerstellung, folgender Maklerbeauftragung und dem anschließenden Verkauf ihrer Immobilie den richtigen Weg gewählt hat.

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Informationen zur Neuregelung der Maklerprovision

Am 23. Dezember 2020 trat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft, welches am 14. Mai 2020 vom Deutschen Bundestag verabschiedet wurde.

Zukünftig gilt im Fall der Doppeltätigkeit, daß die Auftraggeber des Maklers eine Provision in selber Höhe zahlen sollen.

Wird der Immobilienmakler nur für den Verkäufer tätig, soll der Käufer sich aber an der Provision beteiligen. Diese Beteiligung ist hierbei auf maximal die Höhe von dem, was mit dem Verkäufer vereinbart wurde, begrenzt.

Durch diese beiden alternativ zueinanderstehenden Regelungen soll verhindert werden, daß der Käufer, der oftmals der Zweitauftraggeber ist, alleine die Provision zahlt, wenn der Immobilienmakler vom Verkäufer zuerst ins Boot geholt wurde.

Das bedeutet, daß der Immobilienmakler nicht mehr provisionsfrei für den Verkäufer tätig werden kann. Der Makler ist gezwungen, mit dem Verkäufer eine Provision zu verhandeln, wenn auch der Käufer etwas zahlen soll und es sich bei dem Käufer um einen Verbraucher handelt.

Ziel ist die Entlastung von Käufern privater Wohnimmobilien bezüglich der Nebenkosten (Grundbucheintrag, Notarkosten, Grunderwerbsteuer etc.). Bislang mußten Käufer die Maklerprovision meist komplett bezahlen – in einigen Bundesländern beträgt diese bis zu 7% des Kaufpreises.

Wann darf ein Immobilienmakler eine Provision verlangen?

Laut § 652 BGB hat der Immobilienmakler Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

    • Es wurde ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen.
    • Der Makler hat eine Maklertätigkeit erbracht (Nachweis und/oder Vermittlung).
    • Es wurde ein Kaufvertrag oder Mietvertrag abgeschlossen.
    • Die Maklertätigkeit war Ursache für den Vertragsabschluß.
    • Der Vertrag war nicht aufgrund eines Mangels im Nachhinein unwirksam.

Für welche Anwendungsbereiche gilt die Neuregelung der Maklerprovision?

Der sachliche Anwendungsbereich soll sich auf Wohnungen (Singular) und Einfamilienhäuser (Singular) erstrecken, wobei eine untergeordnete Einliegerwohnung, die auch als Kanzlei oder Praxis genutzt werden kann, irrelevant ist. Nur die Käufer dieser Objekte sollen von den Neuregelungen geschützt werden.

Doppelhaushälften dürften als Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung zu behandeln sein. Kaufverträge über Häuser auf einem Erbbaugrundstück fallen ebenfalls in den Anwendungsbereich.

Auf die Frage, ob die Wohnung oder das Haus vermietet oder selbstgenutzt werden soll, kommt es nicht an. Damit fallen auch Renditeobjekte in den Anwendungsbereich der Neuregelung. Wichtig ist, daß es sich um ein Einfamilienhaus oder um eine Wohnung handelt, die Gegenstand des zu vermittelnden Kaufvertrag ist.

Nicht erfaßt werden Gewerbeimmobilien, wenn die Nutzung objektiv gewerblichen Zwecken dient. Ein bisher gewerblich genutztes Einfamilienhaus oder eine gewerblich genutzte Eigentumswohnung, fäll in den Anwendungsbereich, wenn es sich objektiv um die maßgeblichen Objekttypen handelt. Mehrfamilienhäuser sind nicht betroffen, da sie mehrere Einheiten umfassen.

Auch baureife Grundstücke fallen nicht in den Anwendungsbereich, da selbst zum Zeitpunkt des Kaufvertrages nicht klar ist, ob dort ein Einfamilienhaus errichtet wird. Es könnte genauso gut eine Gewerbeimmobilie oder ein Mehrfamilienhaus errichtet werden. Erwerber von Gewerbeimmobilien gelten als nicht schutzbedürftig.

Übersicht der Anwendungsbereiche:

Anwendungsbereich der Neuregelung bei:

  • Einfamilienhäuser
  • Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung
  • Einfamilienhäuser auf Erbbaugrundstück
  • Grundstück und Erstellung eines Einfamilienhauses (vertragliche Verknüpfung)
  • Eigentumswohnungen
  • Ferienhäuser/-wohnungen (Selbstnutzung, ganzjährig möglich)

Keine Anwendung der Neuregelung bei:

  • Baugrundstücke
  • Wohnungspakete
  • Zweifamilienhäuser
  • Ferienhäuser (gewerbliche Vermietung)
  • Mietshäuser
  • Gewerbeimmobilien
  • Spezialimmobilien

Neben der Beschränkung auf den Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen enthält die Neuregelung auch eine Einschränkung in persönlicher Hinsicht: Nur wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher handelt, gelten die neuen Regeln. Handelt der Erwerber hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig/frei vereinbart werden.

Welche Vertragsmöglichkeiten gibt es?

1. Doppeltätigkeit und -Provision- Paritätisches Halbteilungsprinzip (§ 656 BGB):
In Deutschland hat sich die Doppeltätigkeit etabliert. 80 bis 90 Prozent der Immobilienmakler werden damit für den Verkäufer und den Käufer tätig. Obwohl der Makler für beide tätig wird, hat er sich nicht immer auch von beiden Seiten zu gleichen Teilen bezahlen lassen.

In Bundesländern wie Berlin, Brandenburg, Hamburg oder z.B. Teilen Hessens hat sich der Immobilienmakler trotz Doppeltätigkeit alleine oder überwiegend vom Käufer bezahlen lassen. Diese über Jahrzehnte geübte Praxis wurde mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten nun beendet.

Nach der Regelung ist die zwischen Makler und Verkäufer vereinbarte Innenprovision auch maßgeblich für eine spätere Vereinbarung mit dem Käufer. Wird der Makler für beide tätig, muß die Provisionshöhe nach § 545c BGB n.F. identisch sein. Nachlässe zugunsten des einen gelten auch für den anderen.

Kommt es zum Abschluß des vermittelten Kaufvertrages, wird die Provisionsforderung gegenüber den Parteien nach den bisherigen allgemeinen zivilrechtlichen Regeln fällig.

Es soll also der Grundsatz gelten: Schließen Verkäufer und Käufer einen Maklervertrag, sollen beide im Erfolgsfall dasselbe zahlen. Nachlässe wirken zugunsten des jeweils anderen, wobei offenbar freiwillig gewährte Nachlässe gemeint sind (§397 BGB).

Beispiel 1:

Makler L akquiriert ein neues Objekt, das dem verkaufsbereiten S gehört. Eigentümer S erteilt L einen Makleralleinauftrag. Für eine erfolgreiche Vermittlung verspricht S dem L eine Provision in Höhe von 3,57% inkl. USt. L bietet das Objekt auf Immobilienplattformen an. Interessent T meldet sich bei L und schließt mit ihm einen Maklervertrag, in dem eine Provision von 3,57% inkl. USt. vereinbart wird. S und T schließen einen Kaufvertrag. L erhält eine Gesamtprovision von 7,14% inkl. USt. Diese ist mit Abschluß des Kaufvertrages fällig. Daß eine Partei zunächst zahlt, ist nicht erforderlich.

Abwandlung Beispiel 1:

Der Interessent N ist bereits bei L gelistet, bevor er den Verkaufsauftrag von I erhalten hat. N hat in seinem Suchauftrag für ein passendes Objekt eine Provision von 3,57% inkl. USt. versprochen. L vermittelt S und N den Kaufvertrag. Beide schulden L eine Provision von jeweils 3,57% inkl. USt.

2. Einseitige Interessenvertretung mit anteiliger Abwälzungsmöglichkeit (§ 656d BGB):

Neben der Doppeltätigkeit/-provision hat der Gesetzgeber Vereinbarungen beschränkt, die eine Abwälzung der Provision auf den Nichtauftraggeber vorsehen. Diese Konstellation betrifft damit den Fall, in dem nur der Verkäufer einen Maklervertrag schließt und die Provision auf den Käufer abgewälzt werden soll, dieser sich also verpflichtet, die vom Auftraggeber versprochene Provision ganz oder teilweise zu übernehmen.

Eine solche Vereinbarung kann nur noch in der Weise getroffen werden, daß maximal die Hälfte der vom Auftraggeber versprochene Provision übernommen werden kann. Damit zahlt der Zweite (i.d.R. Käufer) nicht mehr als der Erste (i.d.R. Verkäufer).

Es gibt zwei Möglichkeiten, wie der Makler zu dem Anteil kommt, den der Käufer versprochen hat. Entweder treffen die Parteien des Kaufvertrages untereinander die Vereinbarung, aus der sich ein Anspruch des Maklers ergibt. Dies kann zum Beispiel ein Vertrag zugunsten des Maklers sein. Verkäufer und Käufer vereinbaren also, daß der Makler gegenüber dem Käufer einen direkten Anspruch auf den vom Verkäufer übernommenen Anteil bekommen soll, wobei dieser erst fällig wird, wenn der Nachweis erbracht wurde, daß der Verkäufer „seinen Anteil“ gezahlt hat.

Gleichfalls kommen auch eine anteilige Erfüllungsübernahme und Freistellung zugunsten des Verkäufers in Betracht.

Möglich ist aber grundsätzlich auch eine Vereinbarung zwischen dem Makler und dem Käufer direkt, zum Beispiel die anteilige Schuldenübernahme nach § 414 BGB.
Problematisch ist jedoch, daß eine solche Vereinbarung nicht isoliert zwischen Makler und Käufer getroffen werden kann, da sie in den Kaufvertrag gehört. Denn letztlich ist der übernommene Provisionsanteil eine Forderung des Verkäufers gegenüber dem Käufer. Abreden, die Einfluß auf den Grundstückskaufvertrag haben, sind beurkundungspflichtig.

Unabhängig von der Frage der Beurkundungspflicht, wird der Anteil des Käufers freilich auch in dem Fall erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil geleistet hat und ein entsprechender Nachweise vom Verkäufer oder Makler erbracht wurde (§ 656 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Beispiel 2 (Abwälzung):

Makler L akquiriert ein neues Objekt, das dem verkaufsbereiten S gehört. Eigentümer S erteilt L einen Makleralleinauftrag. Für eine erfolgreiche Vermittlung verspricht S dem L eine Provision in Höhe von 7,14% inkl. USt. S möchte, daß L beim Verkauf nur die Interessen des S wahrnimmt. L soll nicht als Doppelmakler tätig sein. L sagt S zu, daß er sich darum kümmert, daß der Käufer sich an der Provision beteiligen werde. Auf ein Inserat meldet sich der Interessent N. L erklärt dem N, daß dieser die Hälfte der mit S vereinbarten Provision übernehmen müsse, damit S bereit ist, an ihn zu verkaufen. L erhält zur Absicherung des Anspruchs aus dem Notarvertrag einen eigenen Anspruch aus § 328 BGB (Vertrag zugunsten Dritter). N und S schließen einen Kaufvertrag. N muß seinen Anteil erst an L zahlen, wenn S oder L nachweisen, daß S seinen Teil von 3,57% inkl. USt. geleistet hat.

3. Einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers (ohne Abwälzung):

Weiterhin ist auch eine einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers möglich, ohne daß der Käufer sich an der Provision beteiligt. Dies kann dann geboten sein, wenn dies der Verkäufer wünscht, weil der Makler ausschließlich die Interessen des Verkäufers wahrnehmen soll.

Der Grund kann aber auch darin liegen, daß das Objekt schlecht vermittelbar und nicht absehbar ist, daß ein Käufer sich an der Provision beteiligen würde.

Der Vorteil für den Makler liegt darin, daß er nur einen Auftraggeber hat und somit nur dessen Interessen wahrnehmen muß. Interessenkollusionen sind ausgeschlossen. Mehrerlösevereinbarungen und Bieterverfahren sind zudem möglich.

Die Makler, die bisher ausschließlich oder überwiegend als einseitiger Interessenvertreter gehandelt haben, können dies auch weiterhin.

4. Einseitige Interessenvertretung zugunsten des Käufers – Suchauftrag:

Grundsätzlich können Immobilienmakler nach dem Wortlaut der Neuregelung von verschiedenen Personen bezüglich eines gleichartigen Objektes mehrere Suchaufträge annehmen.

Eine mit § 2 Abs. 1a 2. HS WoVermRG vergleichbare Regelung, der eine Provisions-forderung gegenüber dem Suchenden nur zuläßt, wenn der Wohnungsvermittler ausschließlich für ihn tätig wird, hat der Gesetzgeber nicht getroffen. Der Suchauftrag ist mithin nicht ausdrücklich geregelt.

Relevant für die rechtliche Einordnung des Suchauftrags ist lediglich § 656c Abs. 1 Satz 2 BGB n.F. Hiernach ist eine Provisionsabrede in der Regel mit dem Kaufinteressenten ausgeschlossen, wenn sich der Makler gegenüber dem Verkäufer bereits verpflichtet hat, unentgeltlich tätig zu werden. Gemeint ist damit der Fall, daß der Makler mit dem Käufer keine alleinige Provisionsregelung treffen kann, wenn ihm das Objekt bereits an die Hand gegeben wurde.

In der Gesetzesbegründung findet sich allerdings der Hinweis, daß der Käufer im Fall eines Suchmandates alleiniger Auftraggeber sein muß (BT-Drs. 19/15827, S. 12), was darauf hindeutet, daß der Gesetzgeber auch das Prinzip der ausschließlichen Tätigkeit i.S.d. § 2 Abs. 1a WoVermRG für maßgeblich erachtet.

    Formvorschriften

Die Neuregelung führt auch eine neue Formvorschrift für Maklerverträge ein: ein Maklervertrag, der den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zum Inhalt hat, bedarf künftig der Textform.

Das heißt, er muß lesbar auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden und der Name des Auftraggebers muß genannt sein. Möglich ist also eine Vereinbarung per Email, Fax, SMS oder WhatsApp. Nur mündlich oder durch konkludentes Handeln – also schlüssiges Handeln, kann ein solcher Maklervertrag künftig nicht mehr geschlossen werden.

Falsch ist, daß laut neuem Gesetz der Verkäufer zuerst seinen Provisionsanteil zu zahlen und dies auch nachzuweisen hat, bevor der Käufer zahlen muß. Das trifft nur zu, wenn der Verkäufer einen Teil der Provision auf den Käufer abwälzt, wie in § 656d BGB geregelt.

Vereinbaren die Parteien von vornherein eine Doppelprovision, wie in 656e BGB festgehalten, gibt es keine Regelung zur Reihenfolge der Zahlungspflicht.

    Fazit

Die Neuordnung der Maklerprovision wird mit dem neuen Gesetz bundesweit einheitlich geregelt und soll somit mehr Transparenz beim Immobilienkauf bieten.

Eine Beschränkung auf selbstgenutzte Wohnimmobilien wäre hierbei von vielen Seiten wünschenswert gewesen. Diese ist allerdings rechtstechnisch kaum möglich. Denn die Selbstnutzung würde voraussetzen, daß diese nach dem Erwerb auch erfolgt. Dies steht zum Zeitpunkt des Maklervertrages aber nicht fest.

Die von der Politik beabsichtigte Reduzierung der Kaufnebenkosten für Käufer beim Immobilienerwerb scheint mit der Neuregelung bislang jedoch nur wenig bis gar nicht umgesetzt zu werden.

So gehen viele Immobilienexperten davon aus, daß Eigentümer versuchen werden, die Maklerprovision im Kaufpreis einzupreisen. Gerade in angespannten Märkten mit knappem Angebot und hoher Nachfrage – also da, wo die Neuregelung der Maklerprovision Wirkung zeigt – wird alles, was der Käufer spart, an irgendeiner Stelle der Transaktionskette eingepreist, beispielsweise im Kaufpreis. Dies wirkt sich dann für den Käufer Grunderwerbssteuer erhöhend aus.

Zum anderen wird ein möglicher Verhandlungsspielraum bei der Provision deutlich erschwert, da dieser eventuelle Nachlass nun mit beiden Vertragsparteien ausgehandelt werden muß. Einseitige individuelle Absprachen sind nicht mehr möglich. Eine Reduzierung der Grunderwerbssteuer oder die Fortsetzung staatlicher Förderungen wie im Baukindergeld sind dagegen nicht geplant.

Somit bleibt abzuwarten, wie sich die Neuregelung der Maklerprovision am Immobilienmarkt entwickeln wird.

Gerne berate ich Sie darüber, welche Vertragsform für Sie im Falle eines Immobilienverkaufes möglich und vorteilhaft wäre.
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