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Wann darf ein Immobilienmakler eine Provision verlangen?
Laut § 652 BGB hat der Immobilienmakler Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
- Es wurde ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen.
- Der Makler hat eine Maklertätigkeit erbracht (Nachweis und/oder Vermittlung).
- Es wurde ein Kaufvertrag oder Mietvertrag abgeschlossen.
- Die Maklertätigkeit war Ursache für den Vertragsabschluss.
- Der Vertrag war nicht aufgrund eines Mangels im Nachhinein unwirksam.
Für welche Anwendungsbereiche gilt die Neuregelung der Maklerprovision?
Wohnung oder Haus?
Gewerbliche Objekttypen
Grundstücke und Nutzung
Übersicht der Anwendungsbereiche:
Anwendungsbereich der Neuregelung bei:
- Einfamilienhäuser
- Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung
- Einfamilienhäuser auf Erbbaugrundstück
- Grundstück und Erstellung eines Einfamilienhauses (vertragliche Verknüpfung)
- Eigentumswohnungen
- Ferienhäuser/-wohnungen (Selbstnutzung, ganzjährig möglich)
Keine Anwendung der Neuregelung bei:
- Baugrundstücke
- Wohnungspakete
- Zweifamilienhäuser
- Ferienhäuser (gewerbliche Vermietung)
- Mietshäuser
- Gewerbeimmobilien
- Spezialimmobilien
Welche Vertragsmöglichkeiten gibt es?
Provision und Regeln
Verkäufer und Käufer
Beispiel 1:
Makler L akquiriert ein neues Objekt, das dem Verkaufsbereiten S gehört. Eigentümer S erteilt L einen Makleralleinauftrag. Für eine erfolgreiche Vermittlung verspricht S dem L eine Provision in Höhe von 3,57% inkl. USt. L bietet das Objekt auf Immobilienplattformen an. Interessent T meldet sich bei L und schließt mit ihm einen Maklervertrag, in dem eine Provision von 3,57% inkl. USt. vereinbart wird. S und T schließen einen Kaufvertrag. L erhält eine Gesamtprovision von 7,14% inkl. USt. Diese ist mit Abschluss des Kaufvertrages fällig. Dass eine Partei zunächst zahlt, ist nicht erforderlich.
Abwandlung Beispiel 1:
Der Interessent N ist bereits bei L gelistet, bevor er den Verkaufsauftrag von I erhalten hat. N hat in seinem Suchauftrag für ein passendes Objekt eine Provision von 3,57% inkl. USt. versprochen. L vermittelt S und N den Kaufvertrag. Beide schulden L eine Provision von jeweils 3,57% inkl. USt.
Vertrag und Vereinbarung
Freistellung und Erfüllungsübernahme
Fälligkeit und Nachweis
Beispiel 2 (Abwälzung):
Rechtliche Einordnung
Gesetzliche Information
Formvorschriften
Fazit
Die Neuordnung der Maklerprovision wird mit dem neuen Gesetz bundesweit einheitlich geregelt und soll somit mehr Transparenz beim Immobilienkauf bieten.
Eine Beschränkung auf selbstgenutzte Wohnimmobilien wäre hierbei von vielen Seiten wünschenswert gewesen. Diese ist allerdings rechtstechnisch kaum möglich. Denn die Selbstnutzung würde voraussetzen, dass diese nach dem Erwerb auch erfolgt. Dies steht zum Zeitpunkt des Maklervertrages aber nicht fest.
Die von der Politik beabsichtigte Reduzierung der Kaufnebenkosten für Käufer beim Immobilienerwerb scheint mit der Neuregelung bislang jedoch nur wenig bis gar nicht umgesetzt zu werden.
So gehen viele Immobilienexperten davon aus, dass Eigentümer versuchen werden, die Maklerprovision im Kaufpreis einzupreisen. Gerade in angespannten Märkten mit knappem Angebot und hoher Nachfrage – also da, wo die Neuregelung der Maklerprovision Wirkung zeigt – wird alles, was der Käufer spart, an irgendeiner Stelle der Transaktionskette eingepreist, beispielsweise im Kaufpreis. Dies wirkt sich dann für den Käufer Grunderwerbssteuer erhöhend aus.
Zum anderen wird ein möglicher Verhandlungsspielraum bei der Provision deutlich erschwert, da dieser eventuelle Nachlass nun mit beiden Vertragsparteien ausgehandelt werden muss. Einseitige, individuelle Absprachen sind nicht mehr möglich. Eine Reduzierung der Grunderwerbssteuer oder die Fortsetzung staatlicher Förderungen wie im Baukindergeld sind dagegen nicht geplant.
Somit bleibt abzuwarten, wie sich die Neuregelung der Maklerprovision am Immobilienmarkt entwickeln wird.
Gerne berate ich Sie darüber, welche Vertragsform für Sie im Falle eines Immobilienverkaufes möglich und vorteilhaft wäre.
Rufen Sie mich diesbezüglich gerne an!
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