Wie muss der Aufbau eines Gutachtens aussehen?

Damit ein Gutachten von den Gerichten und Finanzämtern anerkannt werden kann und Bestand hat (z.B. bei Zwangsversteigerungen, Scheidungsverfahren, Erbangelegenheiten, Feststellung von Betriebsvermögen etc.), sind gewisse inhaltliche und formelle Anforderungen von jedem Immobiliengutachter einzuhalten. Formelle Angaben und Hinweis hierzu sind im Netz  zu finden (z.B. auf den Seiten www.ihk.de oder www.ifs.de).

Ein formgerechtes Vollgutachten ist recht umfangreich (ca. 40 – 60 Seiten). Die Art, Inhalt und Umfang eines Gutachtens richten sich nach dem jeweiligen Auftragsgegenstand, den gesetzlichen Anforderungen sowie der Art und dem Schwierigkeitsgrad des Auftrags.

Die inhaltlichen und formellen Anforderungen an ein Vollgutachten stellen sich wie folgt dar

Allgemein:

Bei einem Gutachten wird ein Sachverhalt ergebnisorientiert bewertet und festgestellt unter Anwendung individueller, persönlicher und unabhängiger Einbeziehung von besonderer Sachkunde.

Gutachten müssen logisch aufgebaut , übersichtlich gegliedert und auf das Wesentliche reduziert sein.

Alle dargelegten Ergebnisse und Schlussfolgerungen müssen begründet und nachvollziehbar sein.

Das Gutachten muß Klarheit, Unparteilichkeit und methodische Folgerichtigkeit aufweisen.

Die Formulierungen innerhalb des Gutachtens müssen auch für Personen ohne vertiefte Kenntnisse auf dem jeweiligen Fachgebiet verständlich und auf das Wesentliche beschränkt sein und sollen als Entscheidungsgrundlage für den Auftraggeber und/oder einen Dritten dienen.

Zudem sollte nur auf allgemein zugängliche Regelwerke verwiesen werden und keine genaue und umfangreiche Wiedergabe von Gesetzen, Verordnungen und Richtlinien erfolgen.

Dies ist besonders wichtig, da ansonsten der Blick auf die eigentliche Fragestellung / Zweck des Gutachtens verstellt werden kann.

Zudem führt dies zu einer erheblichen Vereinfachung für die Leser des Gutachtens und senkt somit die Gefahr, wesentliche Abschnitte zu überschlagen und unter Umständen wertvolle Hinweise zu überlesen.

Der Aufbau für ein schriftliches Gutachten sollte enthalten:

1. Eingangsformalitäten

2. Wiedergabe des Auftrags

3. Dokumentation des Sachverhalts

4. Fachliche Untersuchung mit dem Ergebnis

5. Fachliche Schlussfolgerungen

6. Zusammenfassung und Ergebnis

7. Abschlussformel mit Unterschrift

8. Anhang

1. Eingangsformalitäten:
Auf dem Deckblatt des Gutachtens sollten folgende Angaben vorhanden sein:

– Der Name des Sachverständigen, seine vorhandene Qualifikation und weitere umfassende Kontaktdaten.

– Art des Gutachtens (Kurzgutachten, Vollgutachten, Mietwertgutachten etc.).

– Bild, Adresse, Titel und Gegenstand der Untersuchung des zu bewertenden Objektes (z.B. Gutachtenerstellung über eine Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Gewerbe, unbebautes Grundstück etc.).

– Gutachtennummer, Anzahl der Ausfertigungen, Datum und Ort des Gutachtens

Hieran sollte eine Inhaltsangabe erfolgen.

Einige Gutachter fügen danach noch eine Übersicht der Ergebnisse und eine kurze Darlegung der wertrelevanten Daten bei.

2. Wiedergabe des Auftrags:
Nach den Eingangsformalitäten sollten Ausführungen zum Auftrag erfolgen:

– Angaben zum Auftraggeber und Art des Gutachtens (Privatgutachten, Schiedsgutachten, Behördengutachten, Gerichtsgutachten). Bei Gerichtsgutachten sind auch das Aktenzeichen, die Parteien oder die Parteienvertreter zu nennen.

– Hinweis zur Auftragserteilung (Datum und Ort der Auftragserteilung) sowie ggfs. besondere Vorgaben bei der Auftragserteilung (Frist).

– Genaue Wiedergabe der Aufgabenstellung (Zweck) bzw. des Beweisbeschlusses und die beabsichtigte bzw. vereinbarte Verwendung des Gutachtens.

– Angabe der zu klärenden Fragen, die sich aus der Aufgabenstellung ergeben (Rückfragen).

– Nennung des Wertermittlungsstichtags.

– Etwaige methodische Anweisungen des Auftraggebers und Anmerkungen des Sachverständigen.

3. Dokumentation des Sachverhalts:

– Auflistung ausführlicher Einzelheiten von notwendigen Überprüfungen, Ortsbesichtigungen oder Untersuchungen, die vorgenommen werden. Dies umfaßt insbesondere das Datum, den Zeitpunkt und Dauer sowie die Namen der Anwesenden.

– Informationen darüber, ob Mitarbeiter und/oder Dritte an der Erstellung des Gutachtens beteiligt waren sowie ggfs. Darlegung der Beteiligung innerhalb des Gutachtens.

– Angabe und Auflistung der vorhandenen/vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Unterlagen, der vom Gutachter beschaffte Unterlagen und Einzelheiten über die verwendete Bewertungsgrundlagen/Literatur oder anderer Quellen, auf die sich der Sachverständige bei der Erstellung des Gutachtens gestützt hat.

4. Fachliche Untersuchung mit dem Ergebnis:
Die fachliche Untersuchung umfasst folgende Bereiche:

– Angabe der rechtlichen Gegebenheiten (Liegenschaftskataster und Grundbuch).

– Bei Eigentumswohnungen: Darlegung der Situation der Eigentümergemeinschaft (Teilungserklärung, Eigentümerversammlungsprotokolle, Wirtschaftsplan, Abrechnung, Höhe Instandhaltungsrücklage und Wohngeld etc.), weitere Angabe der Verwaltung.

–  Nutzung der Immobilie. Bei vermieteten Objekten: Darlegung des Mietverhältnisses.

– Ausführungen zu Rechten und Lasten des öffentlichen Rechts (Planungsrecht, Denkmalschutz, Flurstücks- und Eigentümernachweis, Baulasten, Erschließungs- und Anliegerbeiträge, Feuerkassen-/Einheitswert).

– Ausführungen zu Nutzungsverhältnissen, ggfs. denkbare neue Nutzung.

– Lagebeschreibung und Beurteilung (Makrolage, Mikrolage, Angaben zu tatsächlichen Eigenschaften und sonstiger Beschaffenheit (z.B. Verkehrslage, Soziale Infrastruktur, Wohnlage, Demografie, Arbeitslosenquote Kaufkraftkennziffer etc.)).

– Angaben zur Beschaffenheit des Grundstücks (Zuschnitt, Baugrund, Altlasten, Ver-/Entsorgung, ggfs. Energieausweis), Baubeschreibung, Angabe Baujahr, Zustands- und Ausstattungsbeurteilung, Baulicher Zustand, Bauschäden und Baumängel, Außenanlagen).

– Bewertung des vorgegebenen Sachverhalts durch die gängigen Wertermittlungsverfahren (überwiegend Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren) mit Dokumentation von Unsicherheiten, eventuell Auseinandersetzung mit Einwänden Dritter, vorher Massenermittlungen und Bodenwertermittlung.

5. Fachliche Schlussfolgerungen:

– Beantwortung der gestellten Fragen.

– Hinweise zu Wahrscheinlichkeiten.

– Angabe und Ausführungen von Unsicherheiten in den Schlussfolgerungen.

– Marktanpassung.

– Plausibilisierung.

6. Zusammenfassung und Ergebnis:

-Ergebnisorientierte und zielorientierte Angabe zu den wesentlichen Aussagen des Gutachtens.

– Schätzung und Ausweisung des Markt- bzw. Verkehrswerts der Immobilie nach § 194 Baugesetzbuch.

7. Abschlussformel mit Unterschrift.

8. Anhang:

Anlagen, Tabellen, Diagramme, Skizzen, aussagekräftige Fotos (insb. von Bauschäden und Baumängeln).